파라과이 부동산시장 특징

파라과이 부동산 중 토지 시장은 16년 기준 세계에서 가장 불평등한 구조를 가지고 있다. 단지 전체 인구의 0.2%가 국가 토지의 90%를 소유하고 있으며, 나머지 10%는 28만명 이상의 인구가 보유하고 있는 형태를 보이고 있다.

그리고 통계청에 따르면, 21년 도시화 및 인구 집중의 결과로 전체 인구의 63%가 도시에 거주하고 있으며 도시 거주의 절반 이상이 수도권에 거주하고 있다. 평균 가족 구성원 수가 4명으로, 수도권 주택보급률은 94%에 육박하며 대부분 사람들은 주택 또는 아파트에 거주하고 있다.

주거용 건물은 주택과 아파트로 나뉘며, 파라과이 사람들은 주택 거주 선호도가 높기 때문에 18년 기준 수도권 인구의 91.9%가 단독주택에 거주하고 있다. 아파트에 거주하는 사람들은 전체 인구 중 3.8%로, 대부분 외국인으로 구성되며 임차인의 비율이 높다. 또한 19년 기준 전체 거주형태 중 자가보유는 78%에 달하며 임차의 경우 13% 및 기타 9%(무단점거, 양도 등)로 나타나고 있다. 또한 부동산 투자의 경우 아파트에 집중되고 있으며, 부동산 시행사들도 고층 아파트를 앞다투어 건축하고 있다.

이에 이 글에서는 부동산 중 아파트 시장에 대해 집중 분석해보고자 한다.

경제성장 둔화에도 불구 성장세인 파라과이 아파트 시장

2017년 파라과이는 경제성장률 4.8%을 기록한 후에 계속 하락하여 2019, 2020년에는 마이너스 성장을 기록하며 국가 경제가 둔화되었다. 그러나 아파트 물량은 17년부터 22년까지 17% 증가하며 아파트 시장의 성장세는 이어졌다. 또한 이 기간 중 부동산 거래량도 증가하였으며(20년 부동산 거래는 전년대비 10%증가) 및 주택담보대출(주담대)은 증가하면서 아파트 시장은 확장세를 이어갔다. 주담대의 대부분은 단독주택 구입에 사용되나, 일부는 아파트 구입에 활용되고 있으며 특히 주담대 대출 은행들은 매물 홍보를 하며 대출연계를 하거나 아파트 구입 전용 대출 상품을 내놓고 있다.

<은행에서 홍보하는 매물 예시>

[자료 : Banco Atlas 홈페이지]

금리의 경우 20년부터 7월 0.75%에서 21년 8월 1%로 저금리 기조가 이어져왔으며, 이후 22년 9월 8.5%로 빠르게 상승했다. 저금리 기조 기간 중 풍부한 유동성으로 자금이 아파트시장으로 들어왔으며, 이후 1년간 빠르게 금리가 인상했음에도 주담대 평균 금리는 2021년 7월 10.79%에서 22년 7월 10.88%로 거의 변동이 없으며 대출규모도 꾸준히 증가하는 등 금리 인상이 아파트 시장에 미치는 영향은 미미한 상황이다.

※ 주택담보대출(Préstamo hipotecario) : 개발금융은행(la Agencia Financiera de Desarrllo-AFD) 중심으로 운용되며, 시중은행 및 제2금융권 간접대출방식으로 주담대가 제공되고 있다. 이 제도는 우리나라와 유사하게 자격 요건(소득상한선, 첫 주택 구입 등)이 정해져있으며, 상환기간은 최대 30년까지 하는 원리금분할상환과 유사한 제도로 운영되고 있다. 정부 기관에서 대출해주는 경우(은행과 연계), 은행 직접 대출 등이 있으며 최초 주택 증축 또는 구입, 첫 주택 수리 등에 활용이 가능하다.

자금조달 및 보유비용

아파트 공사 대금의 경우 시행사가 자체 은행 자금 조달, 개인 및 조합 투자자 선분양 등 전체 대금 중 비율을 정하여 조달하는 형태를 띠고 있다. 또한 기 준공된 아파트나 주택의 경우, 현금거래 또는 주택담보대출(Prestámo hipotecario)을 통해 거래가 되기도 한다. 주택담보대출은 선분양시에도 활용가능하다.

<파라과이 대표적인 부동산 시행사 목록>

[자료 : 파라과이 부동산개발협회(CAPADEI)]

부동산 보유세는 부동산 가치에 따라 오물세, 도로포장세(주거지 앞) 등 세율이 달라진다. 주택 임차시 임차료의 10%가 부가세로 발생하며, 매매시 판매자가 부담하는 세금은 구입자에 따라(세금 납부 여부, 연금 납부 여부, 구입자가 개인 또는 기업인지 여부 등) 상이하여 판매시 부과된다.

부동산 투자의 상당부분은 아르헨티나 자본

외국인이 부동산 구입(투자)하는데는 제약이 없기에, 외국자본이 부동산 시장에 많이 들어와있다.

부동산 전문가 코멘트에 따르면, 최근 10년간 증축된 건물 중 35%는 아르헨티나 자본이 투자되었으며 특히 부동산 개발의 50%는 아르헨티나 자본으로 된 것으로 보인다(아르헨티나 부동산 시공사 또는 아르헨티나 투자금의 시공 전 분양)아파트 거래 10건 중 7건은 아르헨티나 투자가가 구입하는 등 아르헨티나에서 유입된 투자액이 상당한 것으로 나타났다. 이는 인접국 대비 우호한 부동산 투자환경 때문인데, 2021년 기준 3.3㎡당 주택 구입금액은 약 3,900 달러로, 남미에서 가장 저렴한 것으로 나타났다(아르헨티나 부에노스아이레스의 경우 3.3㎡당 약 6,900 달러, 브라질 상파울루의 경우 5,460 달러). 또한 20년~21년 기간 중 부동산 평균 수익률은 브라질은 4%~5%, 아르헨티나는 1%로 나타난 반면 파라과이의 경우 7%~9%로 나타났다. 게다가 아르헨티나 경제 불안정으로 파라과이 부동산 시장에 많은 아르헨티나 자본이 들어오는 상황이다.

최근들어 수도 아순시온 내 Mbrucuyá지역이 공항 접근성, 신시가지, 편의시설 등을 갖춘 장점으로 아파트 투자처로 떠오르고 있다.

향후 부동산 시장 전망

파라과이는 아파트 증축이 증가하고 있으며, 아파트 투자금은 지속적으로 유입될 것으로 보인다.그러나 부동산 시장 성장세가 이어질 것인지에 대한 의문은 남는데 그 이유는 시장 전망에 대한 명과 암이 존재하기 때문이다.

긍정적인 점은 인접국 대비 부동산 투자하기 좋은 환경(인접국 대비 높은 수익률 및 안정적 금융제도) 외에도 국가적으로 주거지원책을 계속 실행 중이다. 지난 7월 개발금융은행(AFD)은 부동산시장이 고용창출∙수입증대 및 국가발전에 중요하다고 고려하여, 금리인상 시기에도 불구하고 주담대 금리 유지를 결정하였다. 또한 부동산 전문가에 따르면, 파라과이는 낮은 세금, 정치 및 경제안정으로 지속적으로 성장할 가능성이 존재한다고 한다.

그러나 부정적인 면도 존재한다. 아파트 증축이 활발한 것은 파라과이 자체 투자보다는 대부분 해외 자본 유입으로 실행되고 있다는 점이 있다. 또한 분양 및 매매는 이루어지고 있으나 실거주 비중이 낮고 공실률이 높은 점, 즉 공급 과잉으로 부동산 거품이 존재한다. 이에 점점 월 임차료는 낮아지고 있어, 투자대비 수익을 보고 있는 투자자는 적을 것으로 보인다. 즉 기대수익률은 점차 낮아질 것으로 전망되기에, 투자심리가 얼어붙을 경우 자금이 빠져나가면서 거품이 붕괴할 가능성이 존재한다.

파라과이 부동산 투자의 장∙단점을 모두 고려하여 부동산 투자를 결정해야 할 것으로 보인다.

 자료 : La nación, Ultimahora, abc 일간지, 파라과이 중앙은행(BCP), 파라과이 통계청, 파라과이 국가과학기술위원회(CONACYT), Banco Atlas, 파라과이 부동산개발협회, 무역관 보유자료 종합