아파트 장기 임차료 하락

가을이라는 부동산 하락의 계절적 요인과 더불어 지난 9월 21일 부분 동원령 발표로 인해 러시아 아파트의 평균 장기 임차료가 하락했다. 10월 말 기준 전체 동원 목표인 30만명 중 26만명이 소집되었고 이외에도 동원령 발표 후 70만~100만 명이 러시아를 떠난 것이 아파트 장기 임차료 하락의 주요 원인으로 작용했다. 또한 부동산 경기가 하락세로 돌아서며 수요자들이 향후 임차료의 추가 하락을 기다리거나 현 상황의 불확실성으로 인해 장기 임차를 미루는 것도 일부 영향을 미쳤다. 10월 한달간 러시아 대도시 아파트 장기 임차료는 3~4% 하락했으며 향후 수개월간 이러한 추세가 지속될 것으로 예상된다.

구체적으로 살펴보면 100만 이상 인구를 보유한 러시아 16개 도시에서 원룸 아파트의 평균 장기 임차료는 10월 한달 간 3% 하락한 21600 루블을 기록했으며 투룸 아파트는 4% 하락한 33200 루블을 기록했다. 하락 추세는 9월 중순 이후 본격화됐으며 원룸보다 투룸 아파트에서 더욱 두드러지게 나타나고 있다. 도시별로는 사마라가 원룸과 투룸 모두 최근 한달간 –9.0%, -13.1%로 가장 큰 하락폭을 보였으며 반면 우파와 페름은 원룸과 투룸에서 각각 4.4%, 6.8%로 최고 상승폭을 기록했다. 가장 높은 임차료 수준을 보이는 모스크바에서는 10월 장기 임대 주택 공급이 전월 대비 15% 증가한 반면 수요는 20% 감소한 것으로 알려졌다.

<러시아 주요 도시 아파트 장기임차료 동향>

(단위: 천 루블/월, %)

[자료: CIAN Analytics, Kommersant]

일부 전문가들은 최근 한 달 동안 아파트 임대 공급량이 1.5배 증가했다고 밝혔다. Cian 등 아파트 거래 사이트에서 임대 공고 게시 수는 50% 이상 증가한 반면 세입자들은 현재 상황을 감안하여 사이트 검색과 이사를 중단했다. 많은 임대 대상 아파트들이 대출을 포함하고 있기 때문에 소유자들은 최대한 빨리 임차인을 구하려 노력하며 최근 매수자 우위의 시장이 펼쳐지자 과거보다 우호적인 조건을 내세우며 세입자 유치 경쟁을 펼치고 있다. 기본적으로 장기 계약 체결 시 10∼15% 수준의 임차료 할인을 제공하며 애완동물 반입 제한 조건을 철회하거나 보증금 분할 납부를 허용하는 등 다양한 혜택을 제공하는 경우도 등장하고 있다.

매매 시장도 매수자 우위세 시작

동원령으로 인해 아파트 매도를 희망하는 사람은 늘어난 반면, 매수 희망자 수는 이를 뒷받침하지 못하면서 매매 시장에서도 가격 하락 및 매수자 우위 추세가 시작되고 있다. 특히 건설 자재 가격 및 물류비 상승과 대출 프로그램 활용 용이로 가격 하락이 크지 않은 신축 아파트보다는 구축 아파트에서 가격 하락이 상대적으로 두드러진다. Cian에 따르면 지난 4월 대비 9월 모스크바 구축 아파트 가격은 3% 하락했으며 극동지역 대표 도시인 블라디보스톡에서도 유사한 현상이 나타나고 있다. 주택 등 매매 사이트인 Farpost에 따르면 블라디보스톡 중고 아파트 매매 가격은 10월 현재 지난 3월 대비 평균 8% 하락했으며 완만한 추세로 작년 수준으로 복귀하고 있다. 집주인들이 매도를 서두르지는 않으나 아파트 구매 수요가 10~15% 감소하며 매도 물량이 쌓여 이전에는 5만~10만 루블 수준에서 이뤄졌던 가격 할인이 이제 100만 루블 이상 수준에서도 이뤄지는 양상이다. 일부 전문가는 연말까지 추가로 5% 내외의 가격 조정이 일어날 것으로 예상한다.

한편, 블라디보스톡 신축 아파트는 3월 대비 10월 약 2% 수준의 가격 하락이 발생했으며 지난해 10월과 비교했을 땐 아직 13% 높은 수준을 기록하고 있다. 신축 아파트의 경우 투자한 금액을 다시 회수하기 위해 큰 폭의 가격 인하가 어렵기 때문에 높은 가격으로 인해 수요가 더욱 감소하는 양상이다. 일부 신축 아파트의 경우엔 이러한 수요 감소를 반영해 일반 수준보다 더 할인된 가격에 분양을 실시하는 경우도 있다.

<블라디보스토크 아파트 매매 인터넷 공고 모습>

[자료: Farpost]

소형 아파트 선호 확대 및 시장 경직 방지를 위한 정부의 노력

러시아 신축 아파트 평균 면적은 52.3㎡로 지난 10년간 16.6% 감소했다. 특히 부유한 현지 내외국인 거주자들이 해외로 떠나면서 고가 아파트 임대 거래는 30∼40% 수준 감소했으며 상당한 할인을 제공하고도 임차인을 구하기 어렵기 때문에 매매 수요도 점점 줄어들고 있다. 반면 스튜디오 아파트 등 소형 아파트 건설 및 수요는 증가하는 추세이다. 가장 저렴한 형태의 아파트 중 하나인 스튜디오 타입은 예산이 한정된 사람들, 학생, 자녀가 없는 젊은 가족, 싱글들 사이에서 수요가 높은데 최근에는 잠재 소비자들의 구매력이 감소함에 따라 비용이 아파트 구매 결정에 가장 중요한 요인이 되면서 그 인기가 더욱 증가하고 있으며 아울러 예산 절감을 위해 거의 모든 유형의 아파트의 평균 면적이 점차 감소하는 추세이다. 이러한 흐름은 주택대출 평균 대출 금액 감소에서도 드러나는데 지난 9월 러시아의 평균 주택 대출 규모는 8월에 비해 2.2%, 7월에 비해서는 6.4% 감소한 370만 루블을 기록하며 2014년 12월부터 2015년 3월 이후 최초로 연속 하락세를 보이고 있다. 전문가들은 이를 부동산 비용을 줄이기 위한 추세의 시작단계로 보고 있다.

최근 수개월간 부동산 시장이 하락이 이어지고 결정적으로 9월 동원령을 전후로 시장에 혼란이 가중되자 정부, 은행들은 부동산 시장 경직을 막기 위한 다양한 조치를 준비, 시행하고 있다. 먼저 정부는 2022년 10월 20일 연방법 No.406을 발표하며 동원된 국민 및 가족에 대하여 대출 상환을 유예하고 새로운 일정에 따른 상환을 허용했으며 군사작전 도중 사망하거나 일정 그룹에 해당하는 장애 판정을 받으면 상환 의무가 종료되도록 하였다. Promsvyazbank는 군사 작전 등에 참여한 군인들을 위해 선보증금 납입이 없는 ‘군인 주택대출’ 상품을 출시했으며 신축뿐만 아니라 구축 아파트를 대상으로도 대출을 제공한다.

한편 Elvira Nabiullina 러시아 중앙은행 총재는 최근 부동산 시장 과열과 거품을 방지하고 가격 급락을 막기 위해 표적 주택대출 프로그램을 개발할 필요가 있음을 밝혔다. Elvira Nabiullina 총재는 통화 정책 관련 이사회 회의 후 기자회견에서 현재의 불확실성으로 인해 주택 대출 시장이 냉각되고 있으며 신축 주택 대출 신청 건수는 감소하는 동시에 구축 주택 시장 공급이 증가하고 있어 신축에서 구축으로 시장 수요가 재조정되고 전반적인 주택 가격 하락 및 안정화에 기여가 가능하므로 대규모 우대 프로그램보다 구축 등 특정군을 대상으로 지원 프로그램을 개발하는 것이 중요하다고 밝혔다. 이에 상응해 Marat Kusnullin 러시아 부총리도 현재 러시아 구축 주택 대출의 높은 이자 때문에 이용이 어렵다면서 현재 정부가 대출 지원을 위해 노력하고 있다고 밝혔다.

전망 및 시사점

현재 러시아 아파트 시장은 공급 증가와 수요 감소에 따른 가격 하락세에 진입한 것으로 볼 수 있다. 수개월 전에 비해 10% 내외의 할인된 가격에 아파트를 구매할 수 있어도 잠재 구매자들은 불확실성을 두려워하고 향후 상황 변동을 예측할 수 없어 계속 지켜보고 있기 때문에 신축, 구축 부동산 시장의 수요가 기록적으로 감소하고 있으며 당분간 지속 하락할 것이라고 banki.ru 재무 분석 담당자인 Andrey Plotnikov은 분석한다. 아울러 전문가들은 평균 주택 대출 규모 감소도 연말까지는 계속될 것이며 새해에 당장 대출 규모가 급증하지는 않을 것으로 예상하고 있다.

Cian Analytics 담당자 Olga Pavlinova는 아파트 매매뿐만 아니라 장기 임차료도 당분간 하락할 것으로 전망한다. 집주인 간 경쟁, 세입자들의 지불 능력 정체, 대내외적 불확실한 상황이 적어도 올 연말까지는 임대료 인상을 가로막는 요인으로 작용할 것이며 세입자 유치 경쟁, 해외 출국 증가, 좀 더 높은 가격에 임대하려는 집주인들의 수요가 복합적으로 작용하여 부동산 신탁 관리도 더불어 증가할 것으로 예상된다.

대부분이 글로벌 금리 상승기 및 우크라이나 사태의 여파로 부동산 경기 침체를 예측하는 가운데서도 City Realtor Cente Sergey Kosikov와 같이 현재 부동산 시장이 구매자에게 유리한 시장이고 필요하다면 매입해야 한다고 주장하는 목소리도 있다. 부동산 하락, 상승은 예측하기가 어려우며 정치, 경제적 상황으로 인해 부동산 시장 흐름 전개에 대한 다양한 시나리오가 발생할 수 있으므로 이에 대한 모니터링 및 대응이 필요하며 아파트뿐만 아니라 상업 부동산 분야에서도 유사한 흐름이 발생하고 있으므로 현지 진출 시 이를 고려, 유의해야 할 것이다.

자료: Kommersant. banki.ru. sberindex. vl.ru. Cians Analytics, Vostok Media, Farpost, 블라디보스톡무역관 자료 종합