지난 8월 8일 재난에 가까운 기록적인 폭우가 쏟아졌습니다. 수많은 차량은 물론 아파트, 오피스텔, 오피스 건물까지 침수로 인한 피해가 이만저만이 아닙니다. 필자의 아파트에도 빗물이 들어차 차량 대이동 대란이 이어졌습니다. 아직도 엘리베이터는커녕 인터넷도 제대로 안 되고 있습니다.

내 차나 회사차는 보험처리가 될까?

자동자의 경우 일단 주차장 관리 시설 주체에게 피해보상 등을 요청하기 전에 자동차 보험을 살펴봐야 합니다. 자동차 보험사에 보상을 받기 위해서는 해당 침수차가 ‘자차 보험’, ‘자기차량손해담특약’에 가입되어 있어야 합니다. 주의해야 할 점은 최근 보험료 부담을 낮추기 위해 ‘자차특약’의 범위를 세분화하고 있는데, 이 때 ‘단독사고’를 담보 범위에서 제외했다면 침수차량 피해는 보상 받을 수 없습니다. 단독사고는 자동차 간 사고가 아니라 전봇대나 바위 등 물체를 들이받거나 이번 폭우와 같은 침수 피해를 보상 받는 것이기 때문입니다. 물론 이 경우에도 창문이나 썬루프를 열어놓거나, 범람 위험이 높은 한강 주차장에 주차한 것이라면 차량 소유자의 과실로 인정되어 보상이 어려울 수 있습니다.

오피스가 침수되었다면, 건물주에게 임대료 차감을 요청할 수 있을까?

분당과 강남 일대에 이번 폭우로 오피스, 상가 건물들도 많은 침수 피해를 입었습니다. 건물주의 명백한 과실로 인해 침수피해가 악화되어 건물을 전혀 사용하지 못할 경우에는 문제없이 계약해지나 차임 차감 뿐만 아니라 손해배상도 충분히 청구할 수 있습니다.

다만, 건물주 입장에서도 별다른 과실이 없고, 예상치 못한 기록적인 자연재해로 인해 불가항력으로 건물이 침수되어 건물 사용을 할 수 없을 경우에는 어떻게 될까요?

법률판단의 기본인 법조문부터 살펴봐야 합니다.

민법 제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권) ①임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.

②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.

이와 관련한 대법원 판례도 있습니다.

“임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 ‘전부’의 지급을 거절할 수 있으나 목적물의 사용∙수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 ‘지장의 한도 내’에서 차임의 지급을 거절할 수 있다는 것입니다(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44785 판결 등 참조)”

따라서 만약 해당 건물 입구부터 폐쇄되거나 전력, 수도 등이 끊겨 오피스를 전혀 사용할 수 없을 정도라면 임대료를 지급하지 않아도 됩니다. 다만, 위 차량과 같이 오피스 창문을 열어놓았다는 등의 임차인 과실이 있다면 차임 보상을 받지 못하겠지요. 법원에서는 건물을 ‘전혀’ 사용할 수 없을 경우를 엄격하게 해석하고 있습니다. 따라서 침수로 인해 엘리베이터 고장, 전력 및 화장실 일부사용 등의 정도라면 차임의 50%정도 감액 청구를 할 수 있을 것이라 판단됩니다.

다만, 건물주나 임대인이 임차인에게 대체 사무실을 제공한 경우라면 차임 감액이 인정되기 어려울 수 있습니다. 임대인은 임차인에게 목적물을 사실상 사용, 수익할 수 있도록 한 것이므로, 대체 사무실 크기가 현저히 작거나, 기존 사무실 위치가 강남인데 대체 사무실 위치가 일산으로 배정하는 등의 사유가 아니라면 임대인은 차임 감액 또는 손해배상 의무가 적거나 없다고 할 수 있겠습니다.

주의해야할 점은 임대인의 과실이 없을 경우 차임 감액 외에 물건, 집기 등에 대한 손해배상은 청구하기 어려울 것입니다.

이번 폭우로 인해 많은 회사들이 물적, 정신적인 어려움을 겪고 계실 텐데 하루빨리 피해가 복구되고 원만히 상황이 정리되길 바라겠습니다.

저자소개 : 최철민 최앤리 법률사무소 대표변호사 
저자 브런치 : 변변찮은 최변 [스타트업 × 법]