러-우 사태 이후 러시아 경제 상황

2022년 러-우 사태 이후 러시아 경제는 어려움을 겪고 있다. 러시아 2022년 1분기 인플레이션은 16.69%까지 상승했다. 인플레이션과 외국인 자금 유출을 막기 위해 러시아 중앙은행은 기준금리를 8.5%에서 20%로 인상했으며, 2분기부터 인플레이션 수치가 감소하기 시작하자 기준금리를 9.5%로 인하했다. 3분기 현재, 러시아 인플레이션 수치는 13.68%, 기준금리는 7.5%이다.

<2010~2022년 러시아 인플레이션 수치 및 기준금리 변화>

[자료: cbr.ru]

러시아 경제개발부의 2023~2025년 사회·경제 발전 시나리오에 따르면, 러시아 GDP 성장률은 2022년 -7.8%, 2023년 -0.7%로 마이너스 성장이 예상되며, 소비자 물가 지수는 2022년 17%, 2023년 6.1%에 이를 것으로 보인다.

러시아 부동산 시장 투자 동향

2022년 상반기 러시아 부동산 투자 총액은 전년 동기 18억 1천만 달러(1,267억 루블)에서 크게 늘어난 26억 5천만 달러(1,853억 루블)에 달했다. 이와 같은 현상은 다음 두 가지 요인에 의해 발생되었다. 첫째, 러-우 사태 영향으로 이전에는 구할 수 없었던 외국 기업의 자산이 시장에 매물로 나왔다. 둘째, 러시아 정부가 기준금리를 2022년 초 수준으로 점진적으로 인하하여 기업이 다시 대출을 받을 수 있는 환경이 조성되었다. 따라서 러시아 현지 투자자들은 시장에 매물로 나온 외국 기업의 자산을 매입할 수 있게 되었다. 이 영향으로 2022년 상반기 러시아 상업용 부동산에 대한 투자 규모가 전년 동기 대비 51% 증가 했으며, 러시아 부동산 시장 외자 비중은 1.5%를 넘지 못 했다.

<2010~2022년 상반기 러시아 부동산 내국·외국인 투자 규모>

(단위: 10억 루블)

[자료: KF Research]

주거지 개발은 2020년부터 러시아 부동산 시장에서 가장 큰 파이를 차지하고 있다. 2022년 상반기 부동산 투자 총액 중 45%인 11억 8천만 달러(825억 루블)가 주거 부지 개발에 투자되었다.

<2010~2022년 상반기 러시아 부동산 부문별 투자 규모>

(단위: 10억 루블)

[자료: Knight Frank]

주거 분야 투자액 증가에도 불구하고 관계자들은 지난 2년 동안 꾸준히 상승한 주택 가격의 영향으로 2022년 여름을 기점으로 신축 주택 거래량이 크게 줄고 있다고 분석했다. CDS 그룹의 부동산 본부 이사인 Sergey Terentyev에 따르면, 대다수의 건설 업체들은 수요 감소를 염려하여 완공된 신축 아파트 판매를 연기하고 있다고 한다.

주거지 다음으로 부동산 분야에서 큰 부분을 차지하고 있는 것은 창고 시설이다. 2022년 상반기 기준, 러시아 창고 시설 전체 면적은 3,740만 제곱미터(㎡)이다. 이 중 54%가 모스크바 및 모스크바 주에 집중되어 있고, 30.8%는 인구 100만이 넘는 도시가 위치한 8개 지역에 나눠져 있다.

<2022년 상반기 러시아 창고 시설 분포도>

[자료: oknamedia.ru]

러-우 사태 이후 신축 창고 공급은 오히려 늘어나고 있다. 2022년 상반기 신축 창고 시설 공급 면적은 전년 동기 대비 79%가 증가한 123만 2천 제곱미터(㎡)이며, 거래 규모는 전년 동기 대비 11% 증가한 31만 5천 제곱미터(㎡)를 기록했다. 업계 관계자들에 따르면, 전자상거래시장이 성장이 물류 창고 수요 증가로 이어지며, 창고 공급량이 증가 되었다고 한다. 수요 증가와 함께 창고 평균 임대 가격도 전년 대비 2% 증가하였다.

<2019~2022년 상반기 사업 분야별 창고 시설 거래 비중>

[자료: KF Research]

다만, 2022년 상반기 자료만으로는 러-우 사태가 신축 창고 공급에 어떠한 영향을 미칠지 섣불리 판단할 수 없어 조금 더 지켜봐야 하는 상황이다.

시사점

러시아 부동산 가격은 지난 7년 동안 꾸준히 상승하고 있다. 특히 러-우 사태 이전 부동산에 투자한 외국인 투자자는 루블화 환율 하락의 영향으로 더 큰 이득을 보게 되었다.

<2020~2022년 상반기 러시아 주택 가격 변화(1제곱미터 평균가)>

(단위: 달러화 표시 가격(적색), 루블화 표시 가격(청색))

[자료: tinkoff.ru]

그러나 2022년 3월 1일, 5일자 러시아 연방 대통령령 제 81호 및 제 95호의 영향으로 비우호국 국민과 법인은 러시아 내 부동산 거래에서 큰 제약을 받게 되었다. 비우호국 국민은 부동산 거래를 자유롭게 할 수 있지만 부동산 판매 시에 대금은 해외 인출 및 송금이 제한되는 특수 유형 'C'에 속하는 은행 계좌로 받아야 한다. 즉, 매수는 자유롭게 할 수 있지만 부동산을 매도할 경우, 판매한 금액의 해외 반출이 어렵다는 것이다. 법인의 경우, 상황이 더 복잡하다. 비우호국 법인은 부동산 거래를 하려면 러시아 연방 외국인 투자 통제 위원회의 허가를 받아야 한다. 이를 위해선 러시아 재무부에 부동산 거래 신청서를 제출해야 한다. 이 모든 절차를 시작하기 전에 앞서 Rosreestr(등록청)에서 부동산 거래 허가증을 발급 받아야 한다.

러시아 부동산 시장은 수익률과 과세 측면에서 분명 매력적이지만 대러 제재, 비우호국 외국인에 대한 외환 거래 통제를 감안하면 투자하기 쉽지 않은 환경이다. 러시아 부동산에 관심을 갖고 있는 투자 관계자들은 현재 지정학적 상황의 전개를 예의 주시할 것을 추천한다.

자료: 러시아 중앙은행, Rosreestr, Tinkoff 은행, kf.expert, oknamedia.ru, TASS 등 KOTRA 노보시비르스크 무역관 자료 종합