기업을 운영하면서 마주하게 되는 많은 법률 문제 중 하나가 임대차계약과 관련한 것입니다. 필자 또한 다양한 기업 및 스타트업으로부터 공통적으로 받는 법률 이슈가 바로 임대차인데요. 아무래도 기업이 크든 작든, 제조업이든 서비스업이든 규모와 종류를 불문하고 사무실이나 점포 등 다양한 공간을 임차 혹은 임대하는 경우가 많기 때문인 것으로 생각됩니다. 그래서 이번 글에서는 임대차와 관련한 법 중 특히 기업이 자주 마주하게 되는 상가건물 임대차보호법(이하 “상임법”이라고 합니다)의 주요 조항을 설명드리도록 하겠습니다.

상임법의 적용범위

상임법은 그 법률명에서 ‘상가건물’이라고 명명하였지만, 모든 상가건물에 적용되는 것은 아닙니다. 아래에서 설명드리겠지만, 정확히 말하면 모든 상가건물에 상임법의 모든 조항이 적용되는 것이 아니라는 것인데요.

상임법의 적용범위는 상임법 제2조에서 정하고 있습니다. 이에 따르면, 상임법은 원칙적으로 부가가치세법, 소득세법, 법인세법에 따라 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 대하여 적용됩니다. 다만, 임대차계약상 일정한 ‘보증금액’을 초과하는 임대차는 적용되지 않는고 규정되어 있습니다.

그런데 일반적으로 임대차는 대부분 차임을 약정하므로 그 차임에 일정한 비율을 곱한 것을 보증금에 더하여 상임법 적용여부를 판단합니다(현재 상임법 시행령 제2조 제2항, 제3항에 따라 차임에 100을 곱하여 환산보증금을 산정합니다). 상임법 적용여부를 판단하는 환산보증금 기준은 지역별로 다르게 정해 놓고 있는데, 서울특별시의 경우 9억원, 과밀억제권역 및 부산광역시는 6억 9천만원 등입니다(상임법 시행령 제2조 제1항). 그래서 보증금이 작더라도 차임이 다액인 경우에는 상임법이 적용되지 않을 수도 있으니 주의하시면 좋겠습니다(예를 들어, 보증금이 1억원 이더라도, 차임이 900만원인 경우에는 환산보증금이 10억원이므로 어느 지역에서든 상임법 전체가 적용되는 임대차에 해당하지 않습니다).

그러나 위 상임법 적용범위에 해당하지 않더라도, 상임법은 상가건물 임차인에 대한 최소한의 보호를 해주고 있습니다. 즉, 임차인을 위하여 주요 일부 규정은 적용되는 것인데요. 상임법 제2조 제3항에서 그 적용 조항을 열거해 놓고 있는데, 대표적인 조항으로 대항력(임대인이 변경되더라도 기존 임대인 지위를 승계한 것으로 보는 효력), 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호, 차임연체 해지 규정 등이 있습니다. 상임법에서 임차인을 보호하는 주된 규정들은 적용되는 것으로 보입니다.

그러나 중요한 하나가 빠진 것이 있습니다. 바로 상임법 제10제 제3항 단서인데요. 이는 임차인의 계약갱신요구로 임대차가 갱신되는 경우, 차임과 보증금의 증액 범위의 상한(현재는 5%)을 정한 것으로서, 계약갱신시 임차인에게 아주 유리한 조항이라고 볼 수 있습니다. 따라서 만일 환산보증금이 상임법 적용기준을 초과하는 건물을 임차한 경우에는 위 규정의 보호를 받지 못하므로 계약갱신을 하더라도 보증금 및 차임에 대해서는 협상력이 약해질 수밖에 없습니다.

계약갱신요구권

상임법 제10조는 임차인의 계약갱신 요구에 임대인이 정당한 사유가 없는 경우에는 거절할 수 없는 것으로 정하여, 임차인의 계약갱신요구권을 보호하고 있습니다. 계약갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유에는, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있거나 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 등의 경우입니다(상임법 제10조 제1항). 후자는 임대차기간 중 새로운 사람이 건물을 매수(대부분 건물 리모델링 혹은 재건축 목적으로 매수)하여 임대인이 된 경우에 대부분 발생하는 사례인데, 법원 판례에 비추어 보면 건물의 하자가 심각하여 안전사고 우려가 급박한 경우가 아니라면 쉽게 인정되지는 않는 것으로 보입니다.

그리고 임차인의 계약갱신요구권은 의무임대차기간 10년의 기간내에서 행사할 수 있습니다(상임법 제10조 제2항). 다만, 임차인의 갱신요구는 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월전까지 사이에 하여야 효력이 있으므로, 그 기간에 유의하여 계약갱신을 해야하겠습니다.

차임연체로 인한 계약해지

많은 분들이 차임 연체를 3개월하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고는 알고 있지만, 그 3개월이 연속하여 3개월인지, 횟수로 3회 연체인지, 연체액수가 3개월의 차임액에 달하면 되는 것인지 정확히 알고 있지 못합니다. 이럴 때는 법조문을 꼼꼼하게 살펴보면 답을 찾을 수 있습니다. 상임법 제10조의8은 ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다’고 규정하고 있습니다. 따라서 위 3개월은, 연속한 3개월도 아니고 횟수로 3회를 의미하는 것이 아니고, 그 연체된 차임액의 총합이 3개월분의 차임액에 달하는 경우를 의미하는 것입니다. 예를 들어, 월차임이 100만원인 임대차인 경우, 1월 100만원, 2월 100만원, 4월 50만원, 5월 50만원을 연체하였을 때, 4월에는 연속하여 3개월을 연체하였더라도 그 연체차임액은 250만원으로 3기의 차임액(300만원)에 도달하지 않았으므로 해지할 수 없지만, 5월에는 3기의 차임액에 도달하였으므로 해지할 수 있습니다.

이상 상임법의 주요한 조항들을 살펴보았는데요. 현재 상가건물을 임차 혹은 임대하고 있는 사업자분들은 위 내용을 유의하셔서 리스크를 최소화하시면 좋겠습니다. 그리고 글을 마치기 앞서 마지막으로 강조하고 싶은 것은 위와 같은 상임법 규정들은 임차인에게 불리한 경우에는 효력이 없는 “강행규정”이라는 것입니다(상임법 제15조). 따라서 상임법 규정에 반하여 임대차계약서에서 당사자간 계약갱신요구권을 배제하거나 차임연체액이 2기의 차임액일 때 임대인이 해지할 수 있다고 약정한 것은 모두 무효입니다(3기가 아니라 4기 차임액이라고 정한 것은 임차인에게 불리하지 않으므로 무효라고 볼 수 없습니다). 그러므로 임대차계약서를 작성하실 때에는 이러한 점을 꼭 유의하셔야 하겠습니다.

최앤리 법률사무소 문재식 변호사