알스퀘어 베트남(RSQUARE VIETNAM) 신지민 법인장

베트남의 외국인 직접 투자(FDI)는 기존 제조업 중심이었다면, 현재는 서비스업 등으로 분야가 확대되고 있다. 따라서 대도시 중심가의 오피스 수요가 점차 증가하고 있는 추세이다. 그 중 우리 기업의 투자·진출수요가 다대한 하노이, 호치민, 다낭을 중심으로 사무용 부동산 현황에 대해 다뤄보고자 한다. 본 기고는 2023년 5월초에 진행한 실제 조사를 바탕으로 작성되었으며 다음과 같은 조사 대상을 포함하고 있다. 

① 유형 : 오피스 빌딩, ② 규모 : 연면적 5,000 sqm 이상(5,000 sqm 미만의 소형 오피스는 제외), ③ 상태 : 5월 기준 공실 보유중, ④ 등급 : 연면적을 기준으로 A, B, C등급으로 구분

베트남의 주요 도시인 하노이, 호치민, 다낭 3개 도시의 423개 오피스 빌딩, 합산 총 17,705,257 sqm 면적에 대한 공실 NOC(실질 임대료)에 대한 조사로 A등급 / B등급 / C등급 순으로 임대료를 표기하겠다.

하노이 사무용 부동산 현황

하노이는 총 11개 군에 위치한 175개 오피스, 합산 4,308,1480 sqm에 대해 조사를 진행하였고, 하노이에서 오피스 빌딩이 가장 많은 지역은 꺼우저이(Cau Giay)군으로 나타났다. 이 지역에는 총 50개의 오피스가 위치하고 있고, 해당 지역의 등급별 오피스 sqm 당 NOC는 20.3 / 17.8 / 12.4 달러 이다. 평균 임대료가 가장 높은 지역은 호안끼엠(Hoan Kiem)군으로, 21개의 오피스가 위치하고 있으며, 각 등급별 오피스 sqm 당 NOC는 36.6 / 37.5 / 23.1 달러이다. 반대로 평균 임대료가 가장 낮은 지역은 탄쑤언(Thanh Xuan)군으로 2개 C등급 오피스만 위치하고 있는데 임대료는 sqm 당 9.5 달러로 타지역보다 상대적으로 낮은 임대료를 기록했다.

하노이에서 신흥강세 지역인 바딘(Ba Dinh)군에는 26개의 오피스가 위치하고 있으며, 해당 지역의 등급별 오피스 sqm 당 NOC는 36.7 / 22.5 / 14.9 달러로 나타났다.

호치민시 사무용 부동산 현황

호치민시는 총 17개 군에 위치한 239개 오피스, 합산 13,300,542 sqm에 대해 조사를 진행했다. 호치민시에서 오피스 빌딩이 가장 많고, 평균 임대료가 가장 높은 지역은 1군(District 1)이며, 79개의 오피스 빌딩이 위치하고 있다. 해당 지역의 등급별 오피스 sqm당 NOC는 49.7 / 38.5 / 29.8 달러로 하노이보다 상대적으로 높은 임대료를 기록했다. 1군과 인접해 있어 도심권역(CBD)으로 분류되는 3군(Distrcit 3)에는 27개의 오피스가 있으며 이 지역의 평균 임대료는 각각 sqm 당 None / 31.0 / 24.7 달러로 나타났다. 호치민에서 가장 낮은 임대료를 기록한 지역은 떤선녓 국제공항(Tan Son Nhat International Airport)과 인접한 떤푸(Tan Phu)군이며, 이 지역에는 C등급 오피스 1개 빌딩만 위치하고 있고 NOC는 sqm 당 5.4 달러로 타 지역과 비교해 매우 낮은 수준이다. 다음으로 투득(Thu Duc)군에 위치한 2개 C등급 오피스 또한 sqm 당 9.5 달러 선으로 낮은 수준을 기록했다.

호치민시 도심권역과 인접한 빈탄(Binh Thanh)군에는 24개의 오피스 빌딩이 위치하고 있고 등급별 오피스 NOC는 sqm 당 29.1 / 27.8 / 18.3 달러로 나타났다. 해당 지역은 최근 신축 오피스 공급이 활발하며, 도시중심가까지 거리가 멀지 않아 최근 임대수요가 높은 곳인데, 중심가에 위치한 오피스 임대 가격 보다 낮은 편에 속해 신규 사무실 임차 시 좋은 대안이 될 수 있을 것으로 평가된다.

다낭 사무용 부동산 현황

다낭에는 총 3개 군에 위치한 9개의 오피스, 합산 96,575 sqm 면적에 대해 조사를 진행했다. 다낭에서 오피스 빌딩이 가장 많고, 평균 임대료가 높은 지역은 하이쩌우(Hai Chau)군으로, 등급별 오피스 NOC는 sqm 당 None / 15 / 26 달러이다. 이 지역의 특이점으로는 C등급의 신축 오피스가 공급되면서 해당 오피스의 높은 임대료로 인해 지역 평균 임대료가 큰 폭으로 상승했다. 다낭에서 평균 임대료가 가장 낮은 지역은 껌레(Cam Le)군으로 2개의 오피스 빌딩이 위치하고 있고 NOC는 sqm 당 10.1 달러 수준으로 나타났다.

최근 호치민시/하노이 오피스 임대 가격 변동 현황

<2021-2023 호치민/하노이 오피스 가격 변동 추이>

[자료 : 알스퀘어 베트남]

상기 조사 결과를 보면 단순 수요 공급에 대한 논리로는 임대료 변화에 대한 해석을 제대로 하기가 어려우나, 그 배경을 이해하면 해석이 가능하다.

먼저 하노이를 살펴보면 지난 팬데믹 기간 동안 호치민에 비해 통제의 기간과 정도가 더 심했다. 이로 인해 2022년 일상으로의 회복이 시작되었으나, 호치민에 비해 그 회복 속도가 느렸다고 볼 수 있다. 그리고 2022년부터 중대형 신축 오피스의 공급이 2023년까지 이어지고 있어, 이로 인한 하노이 오피스 시장의 공실률이 크게 증가했다. 이에 반해 신규 공급 오피스들의 시장가격이 평균 이상으로 높기 때문에 증가한 공실률에 반하여 평균 임대료가 전년 대비 상승하는 결과를 보였다.

호치민시는 전통적으로 오피스 수요 공급의 불균형이 심하여 오피스 임대료가 하노이에 비해 약 30% 높고 임대료 인상률 또한 매년 5%를 초과하는 높은 수치를 보이고 있다. 하지만 팬데믹 기간 동안 임대료를 인상하지 않고 동결한 사례가 많았고, 그간의 동결을 감안하여 2022년에 들어서면서 7.5%의 높은 인상률로 임대료를 인상하는 주된 요인이 됐다. 그리고 하노이에 비해 경제 회복 속도가 빨라 공실률 또한 2023년에 접어들면서 전년 대비 약 6%의 공실 면적이 감소하는 요인이 됐다.

사무실을 임차할 때 임대 비용은 위치와 더불어 가장 우선시되는 요소 중 하나이다. 이는 현지에서 재투자를 고려하는 기업이나 신규 진출기업 모두 같을 것이다. 본 기고는 모든 지역에 대한 오피스 현황을 담고 있지는 않으나 대도시 중심가에 사무실 임차를 고려하고 있다면 초기 비용 설정에 참고자료로 활용할 수 있길 기대한다.

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